“전세 사기 피하려면 이건 무조건 알아야 합니다: 사회초년생 필수 전월세 계약 가이드”

1. 등기부등본 확인은 계약의 시작이다

전월세 계약에서 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람이다. 이는 해당 부동산의 ‘법적 소유자’가 누구인지, 현재 어떤 권리가 설정돼 있는지를 확인할 수 있는 가장 신뢰도 높은 공적 자료다. 반드시 계약 전에 열람하여, 계약 상대방이 등기상 소유자와 일치하는지 확인해야 하며, 만약 대리인일 경우에는 ‘위임장’과 ‘인감증명서’ 원본을 요구해 권한 여부를 검증해야 한다.

특히, 해당 주택에 근저당(담보 대출), 가압류, 경매 개시 등의 기록이 있는 경우 전세금 반환에 심각한 리스크가 생길 수 있다. 예를 들어, 전세보증금보다 우선순위가 높은 담보권이 있을 경우, 경매 시 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 높아진다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소 또는 주민센터에서 발급받을 수 있으며, 계약 직전에 최신본으로 확인하는 것이 안전하다.

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2. 계약금은 반드시 소유자 명의 계좌로 송금한다

계약 시 오가는 ‘계약금’과 ‘보증금’은 법적으로 중요한 거래 행위이며, 이체하는 계좌의 명의는 반드시 등기상 소유자 본인의 실명이어야 한다. 중개업소나 지인의 계좌를 통해 계약금을 송금하는 것은 전세 사기 또는 이중 계약의 위험을 키울 수 있다.

계약서를 작성하면서 상대방이 소유자의 계좌가 아닌 다른 계좌로 이체를 유도한다면 반드시 이유를 물어보고, 정당한 사유가 없다면 계약을 중단하는 것이 바람직하다. 또한, 계좌이체 내역은 계약금 또는 보증금으로 명확히 기록해 두고, 통장 사본이나 이체 화면 캡처를 저장해 법적 증거로 남기는 것이 중요하다.

부득이하게 현금으로 지급하는 상황이라면 반드시 ‘계약금 영수증’을 받고, 직접 영수인을 촬영해 증빙을 남기는 것도 필요하다.

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3. 전입신고와 확정일자로 임차인 권리를 보호한다

전월세 계약을 체결한 후, 임차인이 자신의 권리를 법적으로 보호받기 위해 반드시 해야 할 두 가지 절차가 전입신고와 확정일자다. 전입신고는 실제 거주지 등록을 의미하며, 확정일자는 계약서에 ‘날짜를 증명하는 도장’을 찍는 과정이다.

이 두 가지를 완료하면 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이라는 법적 지위를 얻게 된다. 이는 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 임차인이 일정 금액의 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있다는 뜻이다. 확정일자는 주소지 관할 주민센터에서 계약서 원본과 신분증을 제시하면 간단히 받을 수 있고, 전입신고는 같은 장소에서 동시에 진행 가능하다.

특히 보증금이 클수록 이 절차는 선택이 아니라 필수이며, 하루라도 미루지 않는 것이 좋다. 확정일자 등록일이 늦어질수록 우선순위에서 밀리기 때문이다.

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4. 중개업소 이용 시 공인중개사 자격과 등록 상태를 반드시 확인한다

부동산 중개업소를 이용한다면, 해당 중개인이 ‘유효한 자격증’을 보유한 공인중개사인지, 그리고 ‘정식 개업 등록’을 한 상태인지 반드시 확인해야 한다. 이는 국토교통부 ‘중개업 정보 공개 시스템’에서 누구나 조회할 수 있다.

공인중개사가 아닌 무자격자와의 계약은 중개 책임도 보장되지 않기 때문에, 문제가 발생했을 경우 법적 보호를 받기 어렵다. 또한, 계약서 작성 시에는 공인중개사가 제공하는 ‘표준계약서 양식’을 사용해야 하며, 작성된 계약서에는 반드시 공인중개사 서명과 개업번호, 날인(도장)이 포함되어야 한다.

더불어 중개수수료 역시 각 지자체의 조례에 따라 상한선이 정해져 있으므로, 중개인이 제시하는 금액이 적절한지도 확인해야 한다. 표준 중개보수율은 국토부 또는 지방자치단체 홈페이지에서 열람할 수 있다.

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5. 전세 계약 시 전세금 반환보증 가입 가능 여부를 점검한다

전세 계약은 높은 보증금이 오가는 거래인 만큼, 계약 이후의 보증금 반환을 안전하게 보장받는 것이 중요하다. 이를 위해 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등에서 제공하는 ‘전세금 반환보증제도’를 활용할 수 있다.

이 제도는 계약 기간 종료 시 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해 주는 구조다. 특히 사회초년생처럼 자금 여력이 낮은 경우, 전세금 전체를 잃는 위험을 방지하는 최소한의 안전장치가 된다.

보증 가입 조건은 주택 형태, 보증금 규모, 임대인의 채무 상태 등에 따라 달라지며, 보증료는 통상 보증금의 0.1~0.2% 수준으로 비교적 부담이 적다. 계약 전에 해당 주택이 보증가입 대상인지 미리 확인하고, 가능하다면 계약서 작성 시점에 함께 신청하는 것이 바람직하다.

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6. 반드시 현장 방문을 통해 집 상태를 직접 확인한다

아무리 온라인 정보가 많더라도, 실제 주택의 상태는 현장 방문을 통해서만 정확히 확인할 수 있다. 특히 오래된 건물일수록 하자 여부를 직접 점검해야 하며, 곰팡이, 결로, 누수, 방음 상태, 창문 단열, 전기·수도 작동 여부 등을 체크해야 한다.

중요한 것은 단순히 둘러보는 것이 아니라, ‘기록으로 남기는 것’이다. 방문 당시 사진이나 동영상을 촬영해 두면, 나중에 퇴거 시 발생할 수 있는 원상복구 분쟁에서 중요한 증거 자료가 된다.

또한, 공고에 적힌 평수와 실제 체감 공간이 다를 수 있으므로, 실사용 면적도 눈으로 확인하고, 가구 배치 가능성까지 고려해야 한다. 건물 주변의 소음, 조망, 주차 가능 여부, 편의시설 거리 등도 함께 점검하면 좋다.

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7. 계약 전, 사회초년생이 꼭 기억해야 할 기본 자세

처음 전월세 계약을 진행하는 사회초년생에게 가장 중요한 것은 ‘서두르지 않는 자세’다. 금액이나 위치, 조건이 좋아 보인다고 해서 충분한 검토 없이 서명해서는 안 되며, 모든 조항을 직접 읽고 이해한 상태에서만 계약을 진행해야 한다.

특히 보증금 규모가 클 경우, 계약 한 건의 성공 여부가 몇 년치 저축과 직결되기 때문에 ‘감각’이 아닌 ‘기준’을 가지고 접근하는 것이 중요하다. 필요하다면 부모님이나 법률 전문가, 부동산 관련 기관의 상담을 받아 의사결정에 도움을 받을 수도 있다.

모든 계약서는 복사본을 보관하고, 중개인과 나눈 대화 내용 중 중요한 사항은 문자나 이메일로 남겨 ‘구두 합의’가 아닌 ‘기록된 내용’으로 전환해 두는 것이 좋다. 무엇보다 중요한 것은, 임대차 계약은 단순한 방 구하기가 아니라 ‘생활 기반을 구축하는 법적 절차’라는 인식을 갖는 것이다.

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이와 같은 항목들을 숙지하고 계약에 임한다면, 처음이라도 충분히 안전하고 신중한 주거 선택이 가능합니다. 전월세 계약은 독립 생활의 출발점이며, 좋은 집을 고르는 것만큼이나 ‘안전한 거래’를 만드는 것이 중요합니다.